11选5:新政一年后 北京“學區房”成色分化

11选5 www.zailg.com 陳月芹2020-01-03 12:00

經濟觀察報 見習記者 陳月芹  “能回看嗎?我也沒趕上。”2020年第一天,在一個叫“家長幫2020北京海淀京籍4群”里,羅蕊@群管理員,希望回看群主“大神”前一天晚8點在抖音上關于2020年北京海淀區升學政策解讀的直播。

羅蕊的孩子現在5歲半,距離上小學還有半年時間,早在2019年9月,她就開始為孩子忙著選學校。到各大論壇和微信群學習各種升學“秘籍”,不忙的時候找中介看房子。

在北京,像羅蕊這樣為孩子張羅著選學校的家長并不在少數,近年來,北京各個區的入學、升學政策一直在變化,如何成功進入理想的小學,不僅是要靠資金和運氣,更是一門技術活兒。

換房

2015年,羅蕊以一個較低的總價購買了西城區廣安門外榮豐2008的房子,并成功落戶西城區,當時,她并沒有考慮孩子上學的問題。但隨著孩子幼升小時間逐步臨近,她和丈夫開始著急起來了。

榮豐2008對口小學是北京小學的天寧寺分校,在名校林立的西城區,掛了北京小學分校的天寧寺小學是家長們眼中公認的“渣小”。“廣安是西城熱門學區,但大部分小學都是分校,除了北京小學廣外分校、第二實驗小學廣外分校外,其他都一般。”羅蕊表示。

對于羅蕊來說,本來可以讓孩子在西城上學,她家附近的遠見名苑、朗琴園兩個小區對應的是重點小學,把現在的房子賣掉,再加不到200萬元可以完成換房,而且中學可以上北京四中西南校區。

但羅蕊更青睞的是重點小學聚集的海淀區上地,如果在海淀上地買房,賣了現在的房子,還需要再加500萬元左右,對于羅蕊來說,難度不大。“你肯定還沒有孩子,所以你還不太能理解。”羅蕊表示。

2019年的最后一天,羅蕊提前約了中介去上地看房。“上地是海淀的熱門學區,綜合實力很強,包括上地東里、上地西里、上地家園等小區可以就近上地實驗小學。”羅蕊在手機地圖上比劃著,上地實驗小學就在上地東里小區里,讀完小學可以直升101(上地實驗中學)。

根據北京最新的義務教育入學政策,從2019年1月1日起,在海淀區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的,將不再對應一所學校,即多?;?,被家長戲稱“海淀1911”。

多?;嘰撕芏嗄?,等到一紙政策公告被張貼在各大學校告示欄,家長群也沸騰了——這一政策意味著,即使買了海淀的學區房,也不一定能上對應的學校。孩子入學當年,根據就近原則,如果學校學位不足,有可能被分配到劃片區域內的其他學校。

不過,上地學區是羅蕊借鑒前輩們的經驗確定來下的區域,學區內學校綜合實力靠前,即使被派位,也不會被放到太差的學校,而且一步到位上101中學的概率較大。而且很大概率能直升上地101中學,一步到位,“如果靠運氣,那太玄了”。

在上地區域從事房地產中介的劉仕偉告訴羅蕊,新的學區派位政策實施以來,海淀真正實施多?;難2歡?。“只要有房有戶籍,房本屬于孩子法定監護人,不是四老房,基本都能直升。”劉仕偉稱,他在上地清河區域做了6、7年店長,對這塊很熟悉。“很多人說上學沒用,那是你沒上好。”劉仕偉對羅蕊感慨,自己就是沒上好學的那一類,現在孩子在老家邢臺上三年級。

羅蕊老家也是邢臺的,她說看到黃磊家小女兒帶著《小王子》導演游故宮,覺得自己的孩子以后也應該努力學習,“人家明星的孩子都那么努力,我希望我家孩子能比同齡人得到更多優勢和機會。”

分層降溫

”來上地看房子的客戶,100個里95個是為了孩子上學。”劉仕偉表示,對于家長心切能理解,每次都會和客戶耐心解釋政策,說明風險。

劉仕偉透露,新的入學政策出來后,上地的房子確實有降溫,但這不完全是政策的影響。比起最近一年以來的樓市降溫潮,學區房價格相對堅挺。

劉仕偉帶羅蕊看的第一套房子位于上地東里,房子是86.1平方米的兩居改三居,報價830萬元。羅蕊看了房子照片和信息,覺得還合適。

實際看房時,房子現實情況還是超出羅蕊的預期,開裂的墻面,發霉的木質裝潢,到處坑坑洼洼的地板,洗浴缸和洗手臺銹蝕痕跡都顯示出房子的陳舊。

“很多年業主都沒在這兒住,出租出去,房子沒維護好,如果要住需要重新裝修一下。”劉仕偉提示羅蕊,“房子的學位沒被占用,如果想讓孩子上學,價格可以再談,樓齡新、裝修好的房子,價格還要更高。”

“如果這套您覺得合適,我們有信心跟業主談到800萬元以下。”劉仕偉告訴羅蕊,可以約業主當面談,也許還有空間,“我們電話里跟業主談價力度不大,業主總覺得我們又來試探他心里價位,所以,您去談會更合適一點。”

談起近7年的從業經歷,劉仕偉感慨,今年的降溫確實有點明顯,目前是兩年來上地的學區房價格最低點,以上地西里一套137平方米的房子為例,2018年成交價在1230萬元。“今年有一個業主報價1250萬元,最后讓業主降到了1180萬元。”

雖然業主不情愿降價,但11月鏈家的中介帶客戶去看房,將價格砍到1080萬元,“業主當場把中介的鑰匙收了回去。”

據劉仕偉介紹,目前買賣雙方博弈較為嚴重,很多業主希望2020年春節后能迎來小陽春,而購房者也覺得還有進一步下降的空間。“業主在觀望,客戶也在觀望。”

劉仕偉透露,2017年317限購前,上地東里單價一度追近16萬元,成為五環外房價最高的小區之一;317限購后,價格開始出現松動,目前上地東里平均成交價保持在10萬元/平方米左右。

量價微漲

相較海淀區,作為教育強區的西城區是許多家長青睞的區域。其中德勝學區坐擁育翔小學、西師附小、實驗二小德勝校區、三帆附小、五路通小學多所重點小學。由于一個學區內所有小學都是重點學校,只要買到學區內房子,就可以拿到重點小學通行證。

德勝片區很大,我愛我家中介李鑫在門店電腦前搜索德勝片區的房源,一頁顯示10套,頁面下方還顯示可以查閱49頁。如果僅瞄準超級“牛小”育翔小學,則顯示有15頁,150套房源,覆蓋冰窖口胡同73號院、新外大街甲8號院、新風南里中直社區、新風街1號院、馬甸南村小區等近十個小區。

李鑫和冰窖口胡同73號院的一位業主約定上門看房時間,業主透露,他是實驗二小德勝校區畢業的,閨女上學原本也想找學校領導“幫幫忙”,安排上最好的育翔小學,后來覺得太麻煩,就讓閨女也上了德勝二小。

這兩年,家里被劃進育翔小學學區,房價確實漲了不少。“現在閨女也大了,學區不用了,想全家置換大一點的房子,這才想把房子轉手。” 

這個房源3室1廳1衛,從2019年3月掛出報價1150萬,現在降到1100萬,跟市場價差不多。李鑫透露,大戶型的學區房在西城也難出手,普通家庭一下子拿出千萬還是少有。

目前德勝片區的分化還體現在,“滿五唯一”的公房能貸款9成,許多家庭的壓力小一些,部分不符合“滿五唯一”的公房或商品房,客戶的貸款壓力很大。

“滿五”是指房產證出證或契稅票出票的時間已經滿5年;“唯一”是指業主在本市內,登記在在房屋權屬登記系統里的只有這一套房。

以新風北里的一套兩居室商品房為例,“業主原先報價810萬,一分不減,后來因為他這套是商品房原值200萬,二套貸款只能貸80萬,能全款付且不要周期的客戶很少,一直賣不出去。”李鑫解釋:“現在業主電話里跟我們說,770萬可以成交,760萬應該沒什么問題。”

鏈家數據顯示,2018年12月至2019年11月,西城區的掛牌均價與參考均價最大價差達到4573元/平方米。2019年10月價差逐漸縮小到幾百元“西城德勝片區11月兩家共成交101套。”李鑫透露。

李鑫向經濟觀察報記者介紹,一居室50平方米一般在760萬元上下,兩居室62平方米一般在800-900萬元之間,樓齡較老的兩居室也有750萬的。“由于近兩個月成交量大,低總價的房子賣得差不多了。”

德勝片區房價分化另一個因素在于是否占用學位,如果一套房子占用3年級,按照6年一輪的規定,新購房業主的孩子3年后才能上學。李鑫表示,很多家長想趁著價格洼地占坑,早點上岸早點放心,以后也會有人接盤。“這種房源價格會低。”

 

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