11选5:香港購房團來了

11选5 www.zailg.com 陳博2020-01-03 12:38

張蕭 | 插圖

經濟觀察報 記者 陳博 年齡超過40歲,買房為了養老,踩盤僅1-2次,只要第一眼印象滿意,就迅速出手。在廣東省中山市,活躍著一波土生土長的香港大齡購房者,他們為自己退休以后的養老“大計”尋尋覓覓。

同一節點,年輕的港漂Eva,正等待心儀的深圳福田口岸新盤入市,她說,其他城市就不考慮了。

同樣畢業于香港、拿到香港居民身份的Yvonne,則堅定地將購房范圍圈定在香港城中。

2019年11月6日,香港特區行政長官林鄭月娥公布了三類16項普及惠民及便利香港專業界別到大灣區發展的政策措施。大灣區9個城市樓市徹底向香港居民敞開懷抱。

廣州走得更遠一步,港澳人士在廣州各區購房,無需再提供學習、工作、居住證明,僅需提供港澳身份證和通行證,并滿足境內無房的條件,即可購買一套住宅。

受夠了高昂房價的香港居民,踏上了北上購房征途。這是不同年齡階層的香港購房者,選擇不同置業路徑的三個故事。

中山買房養老

在中山市城區的國際酒店,抑或是中山港碼頭,這些天,香港客人只要一走下直達快巴或快船,守候在周邊三兩成群的中介人員就一哄而上,迅速截獲。用行內話形容,這是在“撈客”。

從2019年9月開始,“撈客”戰術在中山市各大連接香港的交通要點愈發常見。“這個時間點,從香港過來看房的客戶的確增加了不少。”林亞說,中山房地產中介圈內,新近流行一句話,得香港客者得天下,“接到香港客戶就發財了。”

他是中山市Q房網的一名中介人員,在房地產行業摸爬滾打了三年,最近半年的樓市景象出乎他意料——以前中山并非沒有香港客戶,但現在,香港人更愛抱團來買房。

林亞的一位同事,上個月剛剛促成一單香港客戶在中山市區的豪宅成交。不到三周時間,這個香港客戶又接連介紹了另外兩個香港朋友前來。

提起同事的香港生意,林亞直呼運氣好。

同樣是在中山。作為一家TOP30房企中山區域的營銷人員,張陽所負責的樓盤,2019年5月至今,香港購房者已經占到整體成交的80%。

但在此之前,中山的限購政策猶如攔路虎,“那時候,十臺客里面都未必有一臺是香港客。”張陽告訴經濟觀察報。

按照過往規定,香港居民需要在境內工作、學習滿一定年限,方可購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市,香港居民購房還需符合當地政策規定。

而中山這一輪限購政策始于2017年,彼時,中山市要求非本市戶籍居民家庭必須提供半年以上在中山連續繳納個人所得稅證明或社保證明,才能購買1套新房;對于在中山轄區內沒有住房但祖籍中山的華僑及港澳臺同胞家庭,允許購買1套新房。

“從去年5月開始,中山就逐漸放開了港澳人士的限購條件,只需要提供一個月的社保證明就可以了。”這成為張陽樓盤香港客量增加的一大因素。

更直接的“一把火”出現在2019年11月6月,香港特區行政長官林鄭月娥釋放了包括“豁免香港居民在大灣區內地城市購房的工作年限證明等限購條件”在內的多項惠民措施。

由此,香港居民獲得直通粵港澳大灣區內地城市的“房票”,“現在港人在中山買房要求更簡單,只需要提供一份中山的無房證明,出具社保記錄就可以了,沒有任何年限限制。”林亞說。

林亞近期剛剛促成一單成交,對方是一位已過知天命年紀的香港長者。從未萌發內地購房想法的他,在限購放開之后突然冒出念頭,要到中山養老。

年齡在40-50歲以上不等,買房目的更多是為了養老,青睞的戶型面積多在100平方米左右——這是近期這部分北上購房的香港客戶畫像。他們選擇到中山看房,本身早已具備強烈的購買意愿,基本上只需要1-2次踩盤,看到喜歡的房源,下手速度極快。

2019年的最后兩周,Michael就在為房子奔波的路上度過。他是土生土長的香港人,目前在上海一家外資企業擔任高管,還有4年該退休了。

不想回香港,也不想離得太遠,Michael最終將目光投向中山。一天時間踩盤,隔周將老婆帶到中山,當場拍板入手,整個購房流程干脆利落。

他給出的理由也很簡單:香港國際機場轉輪渡可以直達中山港碼頭,全程大約一個小時,深中通道很快就會開通,交通頗為便利;中山的常用語言是粵語,溝通不存在問題;房價便宜,尤其是還有不少品牌新盤可供選擇。

港漂置業夢

林亞正聊起自己帶香港購房者踩盤的經歷。

“我們一起參觀項目樣板房,踏進主臥,一個面積大約30多平方米的大套間??突Ь途?,單這個主臥,都有我女兒在香港買的房子那么大了。”

選擇中山之前,這位香港購房者曾在香港看上一套房子,折算下來,均價大概人民幣16.5萬元/平方米。

一路高昂的房價,狹小的人均居住面積;700多萬香港人,不到50%的住房自有率,種種都是驅使部分香港大齡購房者外流至內地的根本原因。

香港特區政府公布過一份《2016年中期人口統計》報告,里面顯示,香港家庭住戶的人均居所樓面面積中位數為15平方米。

而2003年至今,香港房價一直逆周期上漲,美聯物業提供的數據顯示,2019年,香港樓價雖然由高位回落,但與2018年底相比,仍呈現微幅上漲趨勢。截至2019年24日,香港樓價指數為165.11,2019年累計漲幅約2.55%。

“香港樓價高、租金貴,形成巨大的生活壓力,是嚴峻的民生問題。“這一句話,兩度被寫進施政報告里。

林亞帶看的樓盤是雅居樂劍橋郡,毗鄰中山市中心區,精裝均價1.5萬元/平方米。兩相對比,單價差距超過10倍。

價格上的絕對優勢足以對香港客戶迅速產生吸引力,原本預計購買100平方米戶型,最終這位香港購房者一舉拿下一套140平方米的豪宅。

“地域性、價格和樓盤體量”,林亞在與香港購房者的接觸中,總結出他們到內地購房的三大考量因素。

如果從地域性進行觀察,過往,香港人對粵港澳大灣區的9座城市,感觸更多的當屬深圳、東莞,中山未必是他們的第一選擇。張陽接待過的很多香港購房者,對深圳市場如數家珍。畢竟從地緣性來看,深圳距離香港最近。

但也正因此,這類香港購房者對深圳的高房價早有預期。“以前,他們更加傾向深圳或東莞,現在?直白點說,買深圳的樓盤,還不如直接在香港買房。”張陽說,最近半年時間,很多香港購房者選擇直接到中山看房。

一個有趣的現象是,當一部分香港大齡購房者在中山樓市中為未來的養老“大計”尋尋覓覓時,年輕的港漂們卻依然將目光放在深圳這座城市。

2019年前11個月,港人通過美聯深圳累計購房的數量,相比去年同期增加了81%;若單獨統計2019年7-11月,港人累計買房的數量,更是同比上漲94%。

已經換上香港特別行政區身份證的Eva正苦苦等待深圳福田口岸的新盤入市。她在香港完成學業,爾后留在這座繁華的城市,打拼了幾年,順利拿到香港永居身份。

早從去年底,Eva就開啟了自己在深圳的看房之旅。她上班地點在香港新界,工作時間比較靈活,“過關”對她而言并非麻煩事。由于本身并非港二代,在深圳購房,更便于與內地的家人相聚。

于是,臨近深圳福田口岸的綠景紅樹灣,被列入她彼時的考慮范圍內。案場銷售前期給到她的口徑是,預計價格介于7-8萬元/平方米左右,只需提供香港身份證、回鄉證和無房證明,甚至連社保證明也不需要。

然而,開盤之后動輒10萬+的單價,阻擋了她入市的“腳步”。她也一度轉向香港的樓市,但動蕩的社會環境讓她憂心不已。如今,Eva屬意的一個福田新盤仍未開售,她說,咬咬牙等下去,其他城市不考慮了。

留港意愿

“新年快樂。”1月1日凌晨,Yvonne從自己的微信發出一條朋友圈,配圖是新年第一天與朋友們歡聚的合照。

這是Yvonne來到香港的第五個新年。四年前,她從香港一所大學碩士畢業后,順利拿到留港簽證,成為一名港漂。

時至今日,Yvonne每個月至少會抽出一天,穿梭到深圳,逛街、購物、聚餐??這里儼然是她生活的第二場所。

但與Eva截然不同的是,在Yvonne的購房大計中,深圳并未列入選項。“吃喝玩樂可以一個月去一次,但我不在內地工作生活,買房肯定還是要留在香港。”

Yvonne的選擇也幾乎是清一色香港青年的意愿,“只有上了年紀的香港人,活明白了,才不會跟錢過不去,接受到內地去買房。”她說。

事實上,對于Yvonne而言,這個決定也足夠艱難。哪怕個人收入在香港屬于中等水平,但她完全沒想過依靠自己在香港買房。“香港房價這么高,青年買不起房是老生常談。除了少數從事金融或醫生行業的香港青年外,無論是首付,還是供款能力,目前的這些私樓完全超過一般人負擔能力。”

Yvonne的一個朋友,最近剛在香港入手一套20 多平方米的房子,總價400多萬港元,首付36萬港元。通過銀行壓力測試之后,這位朋友申請到9成房貸,30年按揭期限。哪怕這樣,每個月月供也達到1.5萬港元。

申請9成房貸的樓價上限放寬,這也是2019年10月16日香港特區政府公布的《施政報告》中所提到的新政——首次置業人士(即申請時并未持有任何香港住宅物業)可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬港元提升至800萬港元;可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則由600萬港元提升至1000萬港元,包括自用樓換樓按揭。

香港土地注冊處數據顯示,上述新政發布之后的2019年11月份,香港住宅樓宇買賣合約數目達到5756套,相比10月的4001套上升了43.86%。

不過,Yvonne在與多數香港年輕朋友交流之后發現,雖然政策規定“放寬”,但房貸的真正決定權掌握在銀行手上。銀行肯定要先做壓力測試,如果月收入、還款能力跟不上房價水平,意味著購房者沒有辦法通過銀行的壓力測試,這種按揭貸款申請自然也不成功。

“這些年來,香港金融管理局推出非常多針對樓市規管的逆周期措施,對于壓力測試這個事,規定向來就非常嚴格。”Yvonne對經濟觀察報表示。

盡管困難重重,但正在等待滿7年辦永居的Yvonne仍舊不曾改變購房主意——“因為房子是剛需,只要我還在這里生活工作,這就是我無法逃避的問題。”

 

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不動產開發報道部資深記者
關注華南房地產,政策及地產相關上下游產業。
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